收入“变脸”负债率攀升 金融街在严控下突围

《投资者报》 周月明 潘亦纯 2018-04-16 00:00:00  收藏

近年来,房地产行业的发展趋势大多倾向于靠高周转迅速扩张规模,各家房企都在拼命扩张、冲刺千亿,争取当上业界龙头,且行业集中度也在进一步提升,资源也开始向龙头倾斜。


而在这样的大背景下,曾经以“小而美”著称的金融街(000402.SZ)是否在战略上有所改变?近日,金融街发布2017年年报,显示公司销售额有所下滑,其未来将何去何从,引发投资者关注。


金融街为何会出现这一情况?与其拿地、销售发展战略有何关系?《投资者报》近日联系到金融街一名女性负责人,但还未得到详细解答。


严控下如何破局


3月27日,金融街发布了2017年年报,据年报数据显示,全年营业收入255.19亿元,同比增长28.54%,净利润30.06亿元,同比增长7.2%。


虽然业绩总体增长,但金融街2017年房地产销售金额为235.7亿元,不增反降15%。公司的经营活动现金流净额也由2016年的170.9亿元大幅下降至-72.5亿元。


对此,公司曾称:“金融街各项业务仍在稳步增长。报告期内,房产开发业务实现营业收入232.4亿元(结算面积约112万平方米),同比增长32.7%;物业租赁业务实现营业收入15.6亿元,同比增长24.8%;物业经营业务实现营业收入6.4亿元,同比增长0.23%。”


从年报数据看,金融街在重点城市的销售收入已出现下滑。


公司曾提出,战略布局方面要 “深耕五大城市群(京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游)中心城市,拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈卫星城/区域”的区域战略。2017年,又新进入了武汉、成都、苏州、佛山、廊坊等共计5 个城市。


但是,公司进入的北京、上海、广州、天津、重庆等重点城市销售金额却同比下降30%以上,受此拖累,公司2017年签约销售金额同比下滑14.6%至235.7亿元,其中商业地产同比下滑34.39%至80.7亿元,住宅地产同比微增1.31%至155亿元。而且报告期末公司的预收账款同比减少45.66%至102.12亿元,这也在一定程度上影响了公司的现金流。


分析师认为,2017年金融街销售同比下滑,主要受行业调控政策尤其是热点城市限价政策的影响,这些严厉的政策调控拖累了短期销售表现。此外,金融街的结算进度也不及预期,因此预收账款出现大幅下滑。


对此,公司曾称:“金融街在2017年也适度调整了城市布局,新进入了武汉、成都、苏州、佛山、廊坊等5个城市。公司2017年共获取优质项目18个,新增权益投资额超过247亿元。2018年公司计划实现项目土地投资权益金额约280亿元。”


激进拿地扩张意图


从购买商品、接受劳务支出这一数据来看,金融街在2017年确实拿地相对激进,金额215亿元,同比大增153%。


但是,在拿地扩张的同时,金融街另一方面又放缓了新项目的开工节奏。2017年,公司开复工面积为365万平方米,同比下降2.4%,新开工面积110万平方米,同比增长4.8%。


公司的这一举动是为了更多去库存还是先多存储土地?或是由于新开工需要的成本更高?据年报数据来看,2017年存货为628亿元,同比增长11%,2016年这一数字同比下滑13%。但增长的库存主要是储备土地还是半成品房子?则需要更多观察。


在金融街2017年努力扩张意图追赶龙头的同时,其债务也在攀升。金融街控股2017年的负债总额同比增长12%,达到915亿元。且据公司公告称,截至2018年2月末,公司累计新增有息负债超过净资产的25%。其中银行借款增加30.58亿元,其他有息负债增加58.10亿元。


此外,分析师指出,受土地投资扩大影响,公司剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别增加了9.1和31.5个百分点,已达到64.9%和151%。


造血能力下降背后


另一方面,2017年销售收入的减少,令金融街的现金流净额出现负数,为-72.5亿元,同比大降142%,2016年这一数字为170.9亿元。公司在年报中称:“经营活动现金流变化的主要原因是报告期内,受行业调控政策影响,公司开发业务销售签约和回款较2016年同期减少,且公司项目投资较2016年同期增加,导致公司经营活动现金流净额较2016年同期减少。”


此外,金融街2017年的投资活动现金流净额也为-29.3亿元,2016年为-21.9亿元。出现这一情况的原因,公司年报称,是因为“2017年公司通过兼并收购方式获取项目投资较2016年同期增加,导致公司投资活动现金流支出增加。”


由此看来,金融街受这波严厉调控的影响并不小,造血能力大幅下降,销售没有产生真金白银,大量货款何时能够收回尚不确定。


一边销售受影响,一边又要不断投资拿地追赶同行,金融街近两年的压力较大。


对此,金融街2017年有什么调整?未来能否在龙头挤压下走出自己的新格局?2018年又有何新计划?


据年报显示,2017年金融街先后启动了一系列发展战略修订工作,提出了“深耕五大城市群(京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游)中心城市,拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈卫星城/区域”的区域战略。此外,金融街同时还在北京、上海、天津、重庆等已进入城市补充项目资源。


2018年,金融街称,将继续加强项目投资,计划实现项目土地投资权益金额约280 亿元。同时,加大项目开复工力度,计划实现开复工面积约560万平方米,其中,公司计划实现新开工面积约320万平方米。


如果行业面临的整体政策环境仍然偏严的话,那么这些投资和在建的项目何时能顺利转化为销售收入与利润,仍需观察。■
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