京城房企首开股份2017销售滑坡 严调控下如何突围?

《投资者报》 周月明 2018-04-23 00:00:00  收藏

房企2017年报季已接近尾声,京城老牌房企首开股份(600376.SH)4月13日也亮出了自己的“成绩单”。从年报数据看,公司营收与净利双双取得超过两成的增幅,业绩堪称亮眼,但在这组数据背后,也有一些值得注意的问题。


在北京严格调控政策的背景下,首开股份的经营状况如何?近年来又做了哪些改变?将如何应对新的房地产市场形势?《投资者报》记者近日联系到公司王姓负责人,并将采访函发至其邮箱,但截至发稿记者未得到任何回复。


盈利能力滑坡


据首开股份年报数据, 2017年营业收入366.78亿元,同比增长22.74%,净利润为23.63亿元,同比增长24.26%。与此同时,首开股份的扣非净利润10亿元,同比减少35.8%,销售面积和销售金额也较2016年分别下滑42%和83%。据克而瑞发布的榜单显示,首开股份2017全年流量销售金额和权益销售金额分别位居全国榜单的第33、34位,较2016年分别下滑16个和11个位次。


曾喊出进军千亿级目标的首开股份,2017年的成绩显然离这个目标还有些距离,摆在公司面前的都有哪些挑战?


有业内人士曾指出:“首开股份盈利能力有所下滑主要是报告期内公司投资收益大幅降低,同时,期内销售的保障性住房和低毛利率住宅产品比较集中造成的。”


翻阅年报确实可以看出这一问题,2016年至2017年,首开股份北京地区项目毛利率从44.71%下滑至37.81%。


除了这一因素,首开股份的去库存率与行业巨头相差较大。据2017年财报显示,报告期内可供出售面积1994.9万平方米,已售出面积29.5万平方米,去化率仅为14.79%。而同一时期,万科这一数据为65%,碧桂园为77%。在众房企都在想方设法提高去化率、周转率的时候,首开股份的这一表现不得不引起注意。


此外,影响首开股份盈利能力的还有一个重要因素,即布局城市的调控。在新一轮调控周期开启以来,北京制订了全国范围内最为严格的调控范本,其他一二线城市也纷纷严控,这对于深耕一二线城市的首开股份是个不小的冲击。从具体城市来看,北京、上海、天津、杭州、苏州成交量较去年均有所下滑,且下降幅度均大于10%。


资金链面临压力


盈利能力有所下降,必然会影响到首开股份的经营现金流。据2017年年报,公司经营活动现金净流量-204.53亿元,同比下降140.35%。


现金流往往意味着企业的造血能力,这一数据的下降必然伴随一定程度的资金紧张。首开股份的解决办法是出售旗下项目,2017年6月,首开将旗下深圳祁年100%股份出售给万科,8月2日,国金证券以60亿元的价格受让首开股份持有的首开宏泰、首开盛泰、首开兴泰、海门锦源100%股权收益权。  


除了出售旗下项目,首开股份近几年融资的方式从传统的银行贷款、信托贷款,拓展到中票、永续债、公司债、众筹产品等融资工具,其中,永续债成为较重要的一种方式。


据业内人士称,永续债往往是前2〜3年利息成本相对较低,此后则会大幅上涨,如果房企有足够的存量以及销售规模,在“低息期”内偿还完债务还是可以实现的,否则后续的高利息会变成一种负担。


据资料,2015年,首开股份累计发行两次永续债,规模达60亿元,2016年,首开股份先后两次新增永续债借款,合计50亿元,尽管当年首开股份偿还了40亿元永续债,但仍持有70亿元永续债贷款。2017年,归还20亿元永续债之后,首开股份又发行了30亿元的永续中票。


报告称,将于2017年下半年归还永续债20亿元,其他权益工具期末余额为79.85亿元,为此首开股份每年将支付4.14亿元利息,这部分利息也将影响其净利润。


业内人士表示,永续债虽然被视为权益,可以美化报表、降低负债率,但因永续债的利息逐年上升,企业不得不为此支付并不低廉的利息,利息支出增加,则需要公司拿大笔净利润去覆盖。


2017年,首开股份债务在未计入永续债情况下,资产负债率达80.59%,计入永续债之后的资产负债率达到114%。


在债务负担增高的情况下,首开股份还需不断扩张和投资,报告期内,公司全年新增项目27个,其中北京获取16个、京外新增11个,项目计容建筑面积合计399.70万平方米,这样的投资速度和规模对首开股份的经营性现金流无疑将形成压力。


华泰证券在研报中表示,一线城市延续当前严格的调控体系,京津冀产业转移、通州行政副中心建设持续分流需求,以及首开一级开发及棚改项目开发周期的延长,都将加大公司资金链压力。


仍制定千亿目标


不过,在这样的情形下,首开股份仍表示2018年销售要冲向千亿目标。2018年公司全部项目计划销售面积333.28万平方米,销售签约金额1016.5亿元,回款727.39亿元。      


据业内人士称,首开股份冲击千亿目标的底气主要来自两方面,“一是首开股份实际控制人为北京国资委。公司深耕北京20余年,在北京具有丰富的开发经验和资源优势。目前,首开北京的在建项目50个,总可售面积约737万平方米,其中可结算面积565万平方米,保障性住房122万平方米,项目稀缺性较强。丰富的土地储备,令诸多龙头房企都难以望其项背。二是始于2010年的南下战略,业务重点分布在苏州、杭州、福州、厦门等四个城市。2015年开始快速进攻南方市场,重点在华东、华南地区拿地。根据公告,目前公司在南方地区在建项目共 43 个,布局超20个重点城市,总可售面积约 1186 万平方米。”


据华泰证券报告测算,首开股份当前二级项目可结转的总货值约为4234亿元,权益货值约 2950亿元,总货值满足未来7年的结转需求。也就是说,如果2018年首开股份的储备项目开发和销售顺利的话,千亿目标也并非没有可能实现,一切要取决于实际的市场表现。


截至4月20日,首开股份股价8.68元,市盈率9.5倍,4月13日年报发布后股价呈上升趋势。■
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