房企负债创新高 降低负债率成为房企关键字

投资者报 杨春霞 高方方 报道 2018-05-18 16:08:00  收藏

【导语】在规模增长中控制好负债率,是企业需要掌握的财务平衡术。
 



但凡想快速扩张规模的开发商,几乎都走在高负债的路上。



据香港媒体称,雅居乐近期正在市场上筹集一笔等值60亿港元的银团贷款。为了吸引银行参贷,雅居乐将最高综合收益提高至520个基点。这是雅居乐为离岸银团贷款所提供的最丰厚的定价,同时也是自2013年来地产商支付利息最高的一笔贷款。



对资金的“渴求”,雅居乐并不是个案。在政策调控不断从严的环境下,上市房企现金流开始显压,负债高企。有相关报道称,2018年1到4月份,全国有16只债券出现违约,密集程度令人瞠目。


负债创新高 




负债总额6.8万亿元,资产负债率79.42%,房企负债13年后迎来新高点。


Wind数据显示,截至2018年一季度末,房企上市公司整体负债率小幅上升,达到79.42%,较2017年的79.08%呈上涨态势。


其中,资产负债率超过80%的A股上市房企近40家,超过85%的房企近20家,包括鲁商置业、中交地产、绿地控股、阳光城、泰禾集团和新城控股等。


此外,万科A、荣盛发展、首开股份、华夏幸福、华发股份等近40家房企的资产负债率也超过了80%。另有不少于50家房企的资产负债率超过70%。


一个有意思的现象是,在上述负债高企的房企当中,大部分房企不约而同的提出了规模诉求。可以说,对规模的追求是房企负债高企的一个重要原因。


譬如雅居乐。今年3月21日,雅居乐在香港举行2017年全年业绩发布会,正式提出千亿目标。将2018年销售目标定为1100亿。


此外,阳光城也表示2018年要跨入千亿房企阵营。“今年肯定要跨千亿,只是跨多少的问题”阳光城执行董事长朱荣斌在业绩会上如是说。同样要在今年进军千亿元俱乐部的还有富力地产、融信中国等。公开资料显示,富力地产提出了不低于1300亿元的销售目标,而融信则提出2018年销售规模从502亿增加至1200亿。


除了以销售额数字定义地产江湖地位之外,有部分房企则明确表明未来要冲进行业top10。


譬如新城。营收刚过400亿的新城在2017年业绩发布会上表示第一个5年目标进入top10,争取进入Top5。与新城大同小异,旭辉早在2017年半年报会上就提出力争在2020年之前进入行业TOP8。


先有面粉才有面包,房企对规模的追求延伸至土地市场上。中原地产研究中心发布的统计数据显示,4月份,全国50大城市土地收入2842.2亿元,同比上涨83.4%。1月至4月,50城市土地出让金合计达到11882亿元,与2017年同期(7984亿元)相比,增幅达到48.8%。


此外,行业并购频频也是追求规模扩张的另一种手段,不过这也是房企债务持续走高的一大原因。据中国经营报报道,2017年,房地产行业并购案宗数为315宗,涉及金额为3291.28亿元,同比微降18.91%;截至2018年1月31日,房地产行业并购案宗数为23宗,涉资495.53亿元。


降负债成关键词


规模增长和负债本身就是一对矛盾体,如何在规模增长中控制好负债率,是企业需要掌握的财务平衡术。


2018年,无论是恒大地产、碧桂园、融创等第一梯队成员还是融信、阳光城等中小型房企,都将“降负债”作为一个重要的财务目标。


5月14日,在雅居乐股东周年大会上,雅居乐主席兼总裁陈卓林表示,未来会把控利息支出和负债率,回归60%左右的稳健负债水平,增加盈利空间。


无独有偶,恒大也将发力高质量增长,步入“规模+效益”发展阶段,其中降低负债率成为企业未来经营重点,而融创中国董事长孙宏斌则表示,今年的目标就是控制风险降杠杆。


此外,靠不断举债扩张的融信也计划今年底将净负债率降至100%以下,2019年年底控制在65%左右。


在阳光城2017年业绩会上,阳光城执行副总裁吴建斌也表示将通过一系列手段来优化负债高、利润低优化财务指标。


降负债似乎已是刻不容缓,而如何降似乎成了一道难题。重压之下,房企纷纷抛出加码高周转的解题思路。


今年4月份,碧桂园为提高周转速度,一周内连发3份内部文件,要求提高加大项目周转速度、报建速度和供货速度。随后1个月内,定下2000亿元销售目标的闽系房企泰禾集团也发布最新动态,其华东公司为冲刺上半年指标,已要求总监及以上级别管理人员从5月4日到6月30日取消所有休假。


再者,中海地产重庆公司在5月份倡议全体员工放弃即日至6月30日的所有休假(周末及节假日),加班加点推进各项业务工作。


围绕高周转,各家房企也是各显神通,比如碧桂园的“567”,即拿地后5个月开盘销售、6个月现金回笼,7个月达到资金收支平衡。除碧桂园之外,还有福晟集团的“3691”模式,万科的“5986”模式等。


值得一提的是,易居研究院研究总监严跃曾对媒体表示,高周转的模式要防范单纯的规模至上的思路,如果盲目定指标、压缩工期,那么此类战略扩张模式也是有问题的,往往是欲速而不达。


除了高周转外,多渠道融资找钱也是房企当下热衷的方式。以阳光城为例。阳光城积极尝试并购基金、资产证券化等多种创新融资工具,利用多元化的融资渠道优化了债务结构。 


另据网易房产报道,2017年,阳光城引进了一些权益性工具,通过长期权益性的债务,用长期的钱支持高周转项目,优化债务结构。当然,不可忽视的是,阳光城也表示要回归到业绩本源,通过高周转快速实现利润转化。


除了类似阳光城的创新融资之外,也有雅居乐之类的房企瞄准海外融资。早在2017年,雅居乐集团已经开始通过境内境外多渠道融资方式来优化债务结构。


中原地产研究中心统计数据显示,今年前4个月,房地产企业海外资本市场融资达到了233.2亿美元,同比去年1月至4月的112.35亿美元上涨幅度达到了107%,4月单月海外发债金额达到了88亿美元。




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