涉嫌“租金贷” 蛋壳公寓规模与资金的平衡难题

《投资者报》 杨春霞 高方方 2018-06-11 00:00:00  收藏

日前,据不少媒体报道,蛋壳公寓被曝出存在“租金贷”乱象,具体表现为部分租客在不知情的情况下签下了分期贷款合同,进而产生一系列投诉事件。


所谓“租金贷”业务,就是蛋壳公寓和金融公司合作,金融公司预先把一年或者两年的房租付给了公司,之后租客再以每个月支付房租给第三方金融公司。


“也就是说,金融公司以双方的租约给租客放贷,公寓用租客信用抵押获得资金”,一位业内人士这样形容。


对此,蛋壳公寓相关负责人澄清到,租客签署租房合同前可自主选择租金支付方式,若租客选择租金月付,会以明确文字告知,并在签署租房合同的同时签署租金分期合同,不会欺骗租客强制绑定分期平台。


不过,每月转给分期机构的钱是否算是支付了房租?第三方金融机构分期付和蛋壳公寓之间是什么关系?二者的关系有没有相关的合同文件证明?记者就上述问题致函蛋壳公寓和分期机构,截至发稿双方均未给出答复 。



“租金贷”丛生



日前,《投资者报》记者通过实地走访上海北蔡的蛋壳公寓了解到,相对来说,蛋壳公寓租金比其他公寓的租金要低,同等单个房间普遍低200-400元/月。


期间,据一位工作人员介绍,蛋壳公寓房租支付有月付、半年付和年付三种方式,而相对于一次性支付7个月或者13个月房租来说,押一付一更容易为大部分租客所接受。


押一付一,在一定程度上,对于租房的年轻人尤其是刚毕业的大学生来说,是一个利好举措。不过,若在不知情的情况下,背负一笔贷款则会让租客感到不安。


值得一提的是,期间,该工作人员并未主动向记者提到分期,只说房租可以押一付一,之后在记者再三追问下,其辨称分期并不是贷款,“这个不是贷款,与京东白条一样”,该工作人员说道。


记者了解到,蛋壳公寓合作的金融公司有应花分期、任买分期和会分期三家。“签两年用任买,签一年用应花,会分期我们这区域不用了”,该工作人员进一步表示。


对于记者提出的贷款利息、个人信用等问题,工作人员表示,利息由蛋壳公寓方承担,租客只需每月交房租和服务费。“如果用户交不起房租,只是无法继续使用房屋并扣除一定的押金,并不会对个人征信产生任何影响。”该工作人员解释到。


不过,对于租客所担心的房租支付给了谁等疑虑问题,该工作人员也给不出具有说服力的解答,记者向工作人员再三确认,租客与第三方机构之间并没有相关合同或借款协议。


有律师表示,租赁合同和借款协议是两份完全独立的合同,发生纠纷后不利于保护租客的合法权益。


事实上,蛋壳公寓并不是唯一的“租金贷”玩家,早在今年3月,上海爱公寓就发生了资金链断裂引发的维权事件,其租金贷问题一并浮出水面。据界面新闻报道,爱公寓背后的金融公司有平安月付、元宝e家。此外,优客逸家、青客公寓也多次被曝存在租金贷现象。


对于上述现象,易居智库研究中心总监严跃进表示,租金贷其实是捆绑着租客需求和小贷公司本身放贷的需求而存在的,总体上说,租金贷具有金融润滑剂的功能,对企业和租客来讲都是利好。


“但是当前类似贷款业务的监管领域几乎空白,此类贷款资金监管不透明。若运用好,有助于租赁交易。但运用不好,很容易产生违约和纠纷的问题。”严跃进强调。



另类融资扩张



不可忽视的是,正如上述分析人士所说,租金贷大量存在的背后,是长租公寓规模扩张与资金承压的对立。


记者了解到,租金贷对于蛋壳公寓来说是融资渠道的一种。“通过金融公司预先收取一年的租金,要不然怎么扩大规模。”上述工作人员对记者说道。


蛋壳公寓成立于2015年1月,早期从分散式合租房源起步,目前已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州等8个城市,房源规模已超12万间。


据公开报道,蛋壳公寓今年的目标是管理30万间公寓,对于规模要达到30万间的蛋壳公寓来说,利用租房分期、小额贷款获取资金,以类似“二房东”运作模式撬动长租公寓资源,租金贷确实是不错的金融杠杆。


蛋壳公寓执行董事长沈博阳曾在接受媒体采访时也坦言,与一些租房分期平台达成的合作,是蛋壳公寓的重要资金来源之一。

有业内人士表示,对于公寓品牌来说,包括租赁本身、装修改造、售后管理等各方面都离不开资金。但对于绝大部分的长租公寓运营商来讲,能够使用的金融工具并不多,而租金贷虽然不是企业唯一的融资渠道,但确实是行业萌芽阶段勉强可以走通的一个渠道。


另一方面,资金是长租公寓行业洗牌的关键,与其他企业一样,没有足够的资金,公寓品牌将面临倒闭。以2018年3月,上海爱公寓资金链断裂事件为例,大量租客进行维权。目前,爱公寓已通过股权出让的方式并入中元世家(北京)资产管理有限公司。


另据克而瑞统计,自2017年以来,包括好租好住、爱公寓、长沙优租客、恺信亚洲等8家长租公寓相继“阵亡”,退出市场,而阵亡原因均为资金链断裂。


值得一提的是,租金贷并不是蛋壳公寓唯一的融资渠道。据36氪报道,今年6月6日,蛋壳公寓完成7000万美元B+轮融资,由老虎环球基金(Tiger Global)领投,B轮投资方华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本、酉金资本、元Z资本以及BAI(贝塔斯曼亚洲投资基金)全部继续跟投。而早在今年2月份,蛋壳公寓已完成了1亿美元B轮融资。 


此外,今年5月份,深圳蛋壳公寓与深圳建行签署合作协议。关于与建行的具体合作内容,蛋壳公寓相关负责人表示,与建行只是签署了战略协议,合作内容有待进一步落地,很难具体展开叙述,但主要是围绕以下三个方面:第一,双方系统打通、资源共享;第二,提供房源端与租客端的金融服务;第三,更重要的是,希望通过此次合作尝试创新更多金融产品,以期通过银企合作,让租房市场得到更好的发展。


不得不提的是,长租公寓市场迎来了一个新利好。6月1日,银保监会发布的《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》,明确保险资金参与长租市场的有关要求,蛋壳公寓等长租公寓融资难现状将进一步得到改善。■


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