审慎扩张 融信中国规模增速放缓

《投资者报》 杨春霞 汪下弟 2018-06-11 00:00:00  收藏

近期,克而瑞《2018年1~5月中国房地产企业销售TOP100排行榜》日前正式出炉,融信中国5月单月销售额达122亿元,同比劲升307%,增速位列全国规模以上房企首位。其中,杭州、福州、上海等区域销售业绩表现强劲,贡献最大。


以2018年一季度为例,克而瑞不同地区房企销售业绩排行榜显示,福州位列融信中国地区销售排行榜首位,杭州位列地区销售排行榜第二位,上海位列地区排行榜第四位。


针对记者提出的销售目标会否有新的调整,融信中国方面表示,目标仍然是1200亿元,预计未来增速保持在50%左右(同一口径下),相比前两年100%以上的增速指标会有所回落。2017年,融信中国全年实现合约销售额502.35亿元(不含合营及联营公司),同比增长104%,这一增速数据在2016年为107%。


对于记者问及业绩增长的原因,公司内部人士表示,充足的土地储备、合理的市场布局以及较低的土地成本是公司业绩持续增长的基础。


此外,在市场布局上,融信中国布局海峡西岸、长三角、珠三角、京津冀、中部、成渝、西部、长江中游城市八大核心城市群,实施区域聚焦深耕战略,以原有的进驻城市为核心,辐射发展周边卫星城,形成多个“1+N”布局。


值得一提的是,业绩增长的同时,融信中国毛利率连续两年下滑,从2016年的20.24%下滑至2017年的16.56%,而2015年融信中国毛利率为36.6%。


对于毛利率表现,公司方面对《投资者报》记者表示,2017年交付的是前两年的预售项目,期间销售的部分项目毛利率水平较低。“此外,2017年收购海亮集团也会导致毛利率有所下调。”融信中国方面进一步解释。


审慎拿地扩张


不同于以往被贴上“闽系房企”、“激进”等标签,融信中国拿地开始逐渐变得审慎。


融信中国内部人士对记者透露,公司执行审慎的买地政策,从现金流、盈利能力、战略布局等多维度考察目标地块。坚持“积极参与、谨慎获取”的原则,不会盲目扩张。


“公司收购土地时严谨参照内部测算 (回款金额50%),平衡整体利润率及流动性充裕度,审慎拿地,并通过合作开发减少资金压力。”该人士说。


不可忽视的是,充足的土地储备是融信中国审慎拿地的重要原因之一。截至2017年末,融信中国在全国33个城市共持有133个项目,土地储备的总建面达2315万平方米,可售货值超过5300亿元。


“公司现在土地储备充足,不急于补充土地储备,但公司会持续关注招拍挂市场及收并购机会,以最佳的机会、最合适的价格适当增加土地。”融信中国方面对《投资者报》记者表示。


目前,融信中国已经形成了招拍挂并购,合作开发等“多条腿”走路的投资策略。此外,不同于此前坚持在一二线城市拿地的策略,融信中国开始坚持因城施策。


比如在杭州,融信中国去年与万科、滨江、金地联合开发、合力打造标杆楼盘;在合肥、西安、兰州等中西部,融信中国与海亮合作,获得35个项目的55%股权。


此外,据媒体最新报道,融信中国在郑州的拿地模式以一二级联动为主,占比达到80%。通过一二级联动开发的方式,融信中国通过较低的成本提前锁定了大量优质的土地资源,这对增厚未来综合利润空间提供了一定保障。


值得一提的是,当众多房地产企业开始布局多元化时,融信中国也并未急于尝试,仍将专注住宅销售的主业。


不可忽视的是,尽管拿地逐渐稳健,融信中国的负债率依然居高不下。公开资料显示,融信中国借款总额达到694.5亿元,净负债率由2016年的98%飙升至159%。按照计划,融信中国于2018年将净负债率降回到100%以内的水平,预计至2019年底回到65%。


总体来看,降负债措施包括未来持续的、有保障的核心利润;通过销售回款、结转利润,增厚净资产;权益融资等。“在合适的时候,在集团不同层面,包括上市公司,集团子公司,项目层面还是持续用轻资产的模式去引进权益类的合作。”融信中国方面对记者表示。


对事业部放权


除了拿地策略更为审慎之外,融信中国在内部管理架构上进行了变革,并对事业部进行充分的放权。


《投资者报》记者通过向公司内部人士证实,融信中国内部已初步建立“集团-事业部-城市公司”的三级管理架构。


该内部人士向记者透露,自2016年以来,融信中国“集团—区域”的二级管控逐步调整为“集团—事业部—城市公司”的三级管控,调整过后,四个事业部、一个区域公司(西南区域公司)和一个合资公司(融信中国海亮公司)成为融信中国新的发展格局。


其中,第一事业部包括福建、广东,未来可能还有广西、海南;第二事业部主要围绕上海、江苏,未来还会进入山东;第三事业部涵盖浙江、江西、湖南;第四事业部则包括郑州、天津、太原。除了上述四大事业部外,融信中国还专门为收购海亮地产的项目设立了合资公司。


记者了解到,这场调整过后,公司的考核主体设置为事业部,融信中国将充分对事业部进行放权,主要包括拿地放权和销售放权。


拿地方面,在正常的招拍挂项目获取中,“让一线听得见炮火的人去做决策”是融信中国推崇的原则。事业部在投资拿地的研判、项目的跟投等事宜上都获得了充分授权。同时,有权必有责,事业部也需要对最后的研判成果负责。


在销售方面,事业部也获得充分授权。“我们的思路是阶段性需要规模跨越,持续性需要盈利长跑。当前融信中国处于规模跨越的阶段,集团对各个事业部或区域公司设有明确的阶段性指标,包括认购、签约、回款以及利润率和IRR。”该内部人士对记者表示。


值得一提的是,公司还将2018年的1200亿元目标分散下放。具体来说,以杭州为核心的第三事业部目标为400亿元~500亿元,第一事业部和第二事业部各为200亿元~300亿元,第四事业部相对较为年轻,目标规模在50亿元~100亿元。此外,西南区域公司,规模在10亿元左右。


以第三事业部为例,据第三事业部余丽娟透露,其带领的第三事业部到2020年会冲刺1000亿元,而在拿地方面会采取积极但是审慎的态度,推盘节奏也会根据利润目标进行调整。


此外,值得关注的是,成立于2017年8月的第四事业部2018年销售目标是冲刺百亿元,据媒体报道,未来将赶超主战场在杭州的第三事业部,成为融信中国利润贡献新的增长极。


融信中国第四事业部总裁张海明曾对媒体表示,第四事业部目前已在郑州、天津、太原拿地,未来还将进入武汉、石家庄等地。■
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