上海龙湖天璞“低价”入市 龙湖集团如何避免掉队?

《投资者报》 杨春霞 高方方 2018-07-02 00:00:00  收藏

近期,位于嘉定江桥板块的“网红盘”上海龙湖天璞取得预售证,预计售价5.18万元/平方米。这是继金地玺湾、复兴珑御后,上海地区6月份新取证的第三个楼盘。


值得一提的是,2015年,龙湖集团(00960.HK)(以下简称“龙湖”)拿下该地块的楼板价为27084元/平方米,当时市场预测单价或超8万元。


有消息称,上海龙湖天璞此前一直在积极与政府谈判拿预售证,单价从8万到7万再到6万,因价格与预期不符,一直未谈妥,最终以均价5万出头尘埃落定。


此外,有业内人士认为,单价不及预期一方面是受政策限价因素的影响,另一方面还有房企资金回笼和销售业绩方面的压力。易居智库研究中心研究总监严跃进对《投资者报》记者表示,“当前拿证项目说明企业需要在上半年有业绩表现,会积极办理预售证,背后也是一种市场焦虑。”


而针对上述相关说法,记者采访龙湖上海城市公司相关负责人,并未获得更详细的信息,上海相关负责人表示,不方便透露和置予评论,但是其明确表示,装修方面没有降标。“室内装修都弄好了,就算想偷工减料也没时间”,该负责人说。



销售业绩承压



正如上文所述,房企积极拿预售证背后是需要在业绩上有表现,从龙湖今年上半年的业绩表现来看,龙湖销售业绩确实不甚乐观。根据克而瑞数据,作为TOP10房企的龙湖2018年以来销售业绩一直处于“掉队”状态。


据招银国际研报显示,2018年一季度龙湖销售增长放缓,公司合约销售增长2%至440亿元,销售面积282万平方米。2018年1~4月,龙湖销售业绩出现下滑趋势,房地产销售额为570.1亿元,同比下滑5.35%。 


此外,龙湖公告显示,截至2018年5月,龙湖实现合同销售金额761.2亿元,与碧桂园、恒大、万科等龙头房企的差距越拉越大。而龙湖曾在年初披露,2018年龙湖的销售目标是2000亿元,并努力在两三年内实现3000亿元的突破。如今2018年已过半,龙湖集团对于市场的焦虑或多或少是存在的。


此外,从区域性上来说,龙湖上海销售目标仍需寄望于住宅项目,能解燃眉之急的主推龙湖天璞了。中原地产分析师卢文熙表示,上海龙湖天璞拿证,对于龙湖来说是利好的。“龙湖在上海可售项目不多,这个项目开盘有利于其资金回笼,毕竟拖两年了,时间成本比较高”,卢文熙进一步对记者表示。


据公开报道,已进驻上海12年的龙湖,除了2015年在上海拿下的嘉定江桥地块之外,唯一的住宅地块便是2017年拿下的奉贤区南桥镇地块。2017年11月14日,龙湖以42.3亿元竞得奉贤区南桥镇的两块地,总面积为9.2万平方米,楼板价约2.3万元/平方米,以底价拿下。


据此前澎湃新闻报道,2016年6月,时任龙湖上海总经理的张泽林(现已经离任)在战略品牌发布会上宣布,龙湖此后3~5年在上海的目标,升级为城市运营商2.0,2016年实现目标百亿元,3年目标150亿元,5年目标200亿元。


不管出于何种考虑,上海龙湖天璞开盘对于龙湖业绩表现来说无疑是一大利好。根据公开资料,上海龙湖天璞此次共推出约956套房源,户型为:80平方米、100平方米、117平方米三种。投资者报记者从售楼处人员了解到,80平方米户型有150余套,100平方米户型有400余套,剩余的为117平方米户型,若按均价5.18万元/平方米计算,上海龙湖天璞将为龙湖带来约65亿元的销售业绩和资金回笼。


龙湖方面给出的消息称,2018年除了天璞、春江天玺两个住宅项目外,还与中南置业合作开发南通的春江南岸项目,另外,龙湖天琅、龙湖天钜两个商办项目相继面市。


值得提及的是,龙湖正在减少对传统住宅开发的依赖,逐渐形成地产开发、商业运营、长租公寓和物业服务四大主航道业务并进的多维布局。此外,养老业务和产业新城也是公司的业务探索方向。



规模扩张提速



尽管一直追求稳健发展,处在房企规模赛道上的龙湖也无法摆脱与规模的抗衡。从2016年开始,龙湖加速追赶销售规模。


2016年龙湖实现销售额881.4亿元,2017年销售额增长七成至1560.8亿元,从房企排行榜第15名一跃到第8名。


进入2018年以来,龙湖无论是住宅还是商业或是长租公寓均开启了提速模式。一方面,龙湖2018年销售目标直指2000亿元,并努力在两三年内实现3000亿元的突破。另一方面,2018年5月31日,龙湖集团CEO邵明晓在招商大会上表示,2018年龙湖商业地产要进入行业TOP3房企,并表示2020年龙湖商业旗下开业商场总数将超50座。


此外,作为四大主航道业务之一的长租公寓,龙湖也正在显示其“野心”。在长租公寓方面,龙湖管理层在年初业绩发布会上表示,长租公寓的客户群体有活力,其用户数据更具价值,未来该条主航线业务要排进行业前三。


值得玩味的是,龙湖提速意图从其积极拿地中可以窥见一斑。2017年提速之时,龙湖地产明显加大了对土地的投入,全年获取超过2000万平方米土地储备,总土地储备升至5458万平方米,权益面积3900万平方米。


2018年以来,龙湖继续保持积极拿地状态,中指院披露的数据显示,1~5月龙湖以380亿元拿地总额位居拿地榜单第4位,拿地金额高企势头猛进。


在今年年初业绩会上,龙湖管理层曾就拿地节奏表态称,龙湖拿地并无紧迫感,而是根据市场形势从容判断,采取踩点拿地策略,平衡负债率与发展的节奏保持稳健资产负债表。


此外,龙湖管理层还表示,公司土地投资严格依据负债表的承受程度,不会一味通过加杠杆来增加规模,而是要求实现有机增长。全年买地份额跟公司增长匹配,2017年买地花费740亿元,2018年肯定会略增一点,但不会突跳。


据悉,60%的年末净负债率是龙湖在做投资决策时非常重要的一条准绳。过去5年,龙湖持续保持着年末净负债率持续下降的趋势,2017年末甚至低至47.7%,居港股千亿元资产民营房企净负债率最低。■

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